LegalNews: Recesso dalla locazione commerciale: mancato preavviso e pagamento dei canoni

Il caso sottoposto alla Corte è il seguente: il conduttore di un immobile commerciale recedeva dal contratto per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 della L. n. 392/1978: prima che decorresse il termine di preavviso pattuito nel contratto il bene veniva restituito e veniva redatto l’apposito verbale. In quest’ultimo documento, peraltro, le parti dichiaravano che restava salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione.

Successivamente il locatore conveniva in giudizio il conduttore, per sentirlo condannare al risarcimento del danno che quest’ultimo aveva causato al portoncino di ingresso dell’immobile e, inoltre, al pagamento dei canoni relativi ai mesi di preavviso che non erano stati garantiti dal recedente. Il tribunale e la corte d’appello rigettavano entrambe le domande giudiziali del locatore, affermando che: i danni al portoncino non erano stati provati; i canoni per il mancato preavviso non erano dovuti in quanto le parti, procedendo alla riconsegna dell’immobile prima della scadenza del termine di preavviso, avevano deciso di sciogliere consensualmente il contratto, con la conseguenza che non poteva parlarsi di recesso del conduttore.

Il locatore ricorreva perciò per cassazione, ritenendo che la clausola di riserva apposta al verbale impedisse di ritenere che il contratto fosse stato sciolto consensualmente e avesse fatto salvo il suo diritto di agire successivamente per i canoni non corrisposti.

La Suprema Corte sul punto ha sottolineato che lo stesso conduttore aveva qualificato la propria iniziativa come recesso anticipato per gravi motivi: a fronte di tale manifestazione di volontà, l'accettazione della riconsegna da parte del locatore ha una valenza neutra, mentre la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso, ma non può denotare la tacita volontà di sciogliere consensualmente il rapporto.

La Cassazione ha inoltre valorizzato il fatto che, dopo la comunicazione di recesso, il locatore avesse già sollecitato al conduttore il pagamento dei canoni relativi al periodo di preavviso; la Corte, inoltre, ha correttamente ritenuto decisiva la clausola di riserva inserita nel verbale di riconsegna, che era altrettanto sintomatica della volontà del locatore che, senza opporsi al recesso del conduttore, non intendeva però certo rinunciare anche al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso.

La Cassazione ha perciò cassato la sentenza di appello con rinvio, rimandando ad altre sezione della corte di merito che sarà chiamata a valutare la vicenda tenendo conto del seguente principio: "in tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi".

Avv. Mattia Tacchini
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