LegalNews: Locazioni commerciali: tolleranza ed efficacia della clausola risolutiva espressa

Il fatto sottoposto al giudizio della Suprema Corte è piuttosto semplice: un soggetto concedeva in locazione un immobile ad una società affinché quest’ultima vi esercitasse l’attività di albergo. Tale locazione, ovviamente di natura commerciale, prevedeva la clausola risolutiva espressa, in forza della quale il contratto si sarebbe risolto ai sensi dell’art. 1456 c.c. in caso di mancati pagamenti dei canoni da parte della società conduttrice.

L’art. 1456 c.c. espressamente prevede che i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite; in questo caso, la risoluzione si verifica di diritto (ossia senza che sia necessaria una pronuncia costitutiva del giudice) quando la parte interessata (in questo caso il locatore) dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.

Nel caso in esame il locatore, dopo aver tollerato ritardi sempre crescenti nei pagamenti dei canoni, concomitanti con trattative con la società conduttrice, successivamente - con una apposita missiva - aveva richiesto a quest’ultima di riprendere i pagamenti con regolarità, manifestando la propria volontà di porre fine alla tolleranza. Non avendo ricevuto risposta, il locatore azionava la clausola risolutiva espressa e procedeva con lo sfratto della conduttrice, la quale si opponeva ritenendo che la reiterata tolleranza del locatore avesse reso inoperativa la menzionata clausola. I giudici di merito rigettavano l’opposizione, accogliendo le istanze del locatore. La società conduttrice, perciò, ricorreva per cassazione.

La Suprema Corte sul punto, rigettando il ricorso e confermando la pronuncia di merito, ha sottolineato che la corte d’appello, per rilevare la cessazione della tolleranza, aveva correttamente richiamato la giurisprudenza relativa alla reviviscenza della efficacia della clausola risolutiva espressa. In riferimento alla clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, infatti, l’orientamento della Cassazione prevede che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito renda inoperante la clausola in menzione, che però riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni.

Avv. Mattia Tacchini
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