LegalNews: Locazioni commerciali e indennità di avviamento

Come noto, l’art. 34 della L. n. 392/1978 prevede che in caso di cessazione di una locazione commerciale, non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore oppure alla sottoposizione di quest’ultimo ad una procedura concorsuale, il locatore è tenuto a versare al conduttore stesso una indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. In caso di attività alberghiere, peraltro, l’indennità dovuta è pari a 21 mensilità.

La controversia giunta all’esame della Suprema Corte verteva proprio in tale materia. Più nel dettaglio, i locatori di un immobile di tipo commerciale venivano convenuti in giudizio dal conduttore per ottenere la corresponsione dell’indennità di avviamento, prima che venisse materialmente effettuata la riconsegna del bene; i convenuti, peraltro, formulavano domanda riconvenzionale per ottenere la riduzione dell’importo di tale indennità e per ottenere la condanna del conduttore al pagamento della penale pattuita nel contratto per la ritardata riconsegna dell’immobile.

In primo grado il tribunale competente accoglieva parzialmente la domanda del conduttore e in toto la riconvenzionale dei locatori, condannando il conduttore alla corresponsione della differenza tra le due somme. La corte d’appello, invece, accoglieva il gravame proposto dal conduttore, rigettando la domanda riconvenzionale dei locatori; questi ultimi ricorrevano per cassazione, ritenendo che fosse illegittima la condotta del conduttore, che aveva incardinato la causa per ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento nonostante non avesse restituito l’immobile né alla scadenza del contratto né successivamente, una volta che era stata incardinata la procedura di sfratto.

Sul punto la Suprema Corte ha rilevato che l’art. 24 co. III della L. n. 392/1978 espressamente prevede che l'esecuzione dell’eventuale provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento: il comportamento del conduttore, perciò, era perfettamente conforme a quanto previsto dalla normativa vigente in tema di locazioni che, come noto, tende a tutelare il conduttore come parte debole del rapporto e, in caso di locazione commerciale, lo tutela anche in funzione degli investimenti da esso sostenuti per approntare la sede della propria attività.

La Cassazione, inoltre, ha sottolineato che i locatori erravano nel ritenere che il conduttore non potesse agire per la loro condanna alla corresponsione dell’indennità prima del rilascio dell’immobile, tanto che la corte d’appello aveva correttamente condannato gli stessi al pagamento della citata indennità subordinatamente alla restituzione dell’immobile; anche sotto tale profilo, perciò, la corte territoriale aveva operato correttamente, senza pregiudicare i loro interessi.

La Cassazione, perciò, ha rigettalo il ricorso dei locatori, condannandoli alla rifusione delle spese legali al conduttore.

Avv. Mattia Tacchini
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