LegalNews: Vessatorietà delle clausole di una locazione commerciale in cui il locatore è privato

Il caso sottoposto alla Suprema Corte è il seguente: una persona fisica concedeva in locazione ad uso commerciale un immobile ad un soggetto titolare di una ditta individuale, inserendo nel contratto – oggetto di trattativa tra le parti – una clausola che prevedeva che il conduttore non potesse pretendere indennità per danni causati da eventi atmosferici, alluvioni terremoti, da rotture di condutture, da macchie di umidità, da infiltrazioni d'acqua derivanti dal tetto di copertura o da altre parti del fabbricato oppure indennità per il mancato godimento parziale o totale dell'immobile locato che avrebbe potuto verificarsi a causa di eventuali lavori di restauro.

Verificati diversi allagamenti, che avevano provocato danni all’attività conduttore, quest’ultimo agiva in giudizio per sentire dichiarare l’inefficacia oppure la nullità della clausola di rinuncia alle indennità per tali eventi, in quanto essa sarebbe stata da qualificarsi come inefficace ai sensi dell’art. 1341 c.c., perché non sottoscritta espressamente, oppure nulla ai sensi dell’art. 36 co. II lett. b) del D.Lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo) in quanto escludeva o limitava le azioni del consumatore (ossia il conduttore) nei confronti del professionista (il locatore) in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda, mentre il giudice d’appello riformava la sentenza, dichiarando che nulla era dovuto dal locatore. Il conduttore ricorreva perciò per cassazione.

Per poter comprendere appieno le questioni giuridiche trattate, è opportuno formulare alcuni brevi cenni in merito alla normativa applicabile. Come noto, l’art. 1341 co. II c.c. prevede che non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l'esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria. L’art. 36 co. II lett. b) del Codice del consumo, invece, prevede che sono nulle le clausole che, pur se sono il prodotto di un’apposita trattativa, abbiano per oggetto o per effetto di escludere o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista.

La Suprema Corte, con riferimento alla presunta inefficacia della clausola ai sensi dell’art. 1341 c.c., ha confermato la decisione del giudice di appello, ribadendo la natura non vessatoria della clausola, considerato che essa riproduce i modelli legali in materia di risarcimento del danno: il conduttore, infatti, non avrebbe potuto rivolgersi al locatore per danni derivati da eventi atmosferici, alluvioni, terremoti, da macchie di umidità derivanti da tali eventi, da infiltrazioni acqua derivanti dal tetto di copertura o da altre parti del fabbricato, in quanto il locatore non avrebbe potuto essere ritenuto responsabile di tali danni, che sono indipendenti dagli obblighi contenuti nel contratto di locazione. Inoltre, la Cassazione ha sottolineato che il conduttore non aveva fornito la prova del fatto che il contratto fosse stato predisposto unilateralmente dal locatore, circostanza che escludeva l’applicabilità dell’art. 1341 co. II c.c..

La Corte, inoltre, ha confermato la sentenza del giudice di appello ribadendo la inapplicabilità della disciplina dettata dal Codice del consumo a tale contratto di locazione, considerato che esso non è stato stipulato fra un professionista ed un consumatore, trattandosi di un contratto di locazione intercorso fra privati; tale conclusione – a parere dello scrivente - sicuramente trova conferma nella natura privata del locatore, che esclude a priori l’applicabilità della normativa consumeristica.

Avv. Mattia Tacchini
www.novastudia.com