LegalNews: La responsabilità del notaio in caso di violazione del dovere di consiglio

Il caso sottoposto alla Cassazione è il seguente: un notaio veniva incaricato dal promissario acquirente di un immobile di redigere il relativo contratto preliminare: il professionista era chiamato ad assistere il proprio cliente il quale aveva la necessità di prevedere un termine particolarmente lungo per la stipulazione del rogito notarile di compravendita (nove anni) ma, al contempo, temeva che la società promissaria venditrice potesse fallire oppure che, comunque, si potessero verificare circostanze che mettessero in pericolo il futuro acquisto del bene.

Il notaio predisponeva il contratto preliminare e provvedeva alla sua trascrizione: al contempo, però, il professionista non informava il proprio assistito della circostanza che, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., la trascrizione del contratto preliminare perde efficacia se il contratto definitivo non viene stipulato e trascritto entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare. Purtroppo, successivamente alla scadenza del termine triennale di efficacia della trascrizione del prelimnare e nelle more del termine per la stipulazione del contratto di compravendita, sul bene immobile veniva iscritta un’ipoteca.

Alla scadenza del termine pattuito, perciò, non era possibile stipulare il contratto definitivo e il promissario acquirente agiva in giudizio contro il professionista: il cliente, infatti, riteneva che il notaio non avesse adempiuto correttamente alla propria obbligazione di fornire assistenza completa relativamente alle questioni tecniche che non potevano essere conosciute dal promissario acquirente in quanto estraneo all’ambito legale. Tale dovere, inoltre, è previsto anche dal codice deontologico notarile ed è denominato “dovere di consiglio”.

La Corte sul punto ha rilevato che il professionista non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto: egli – infatti – deve anche interessarsi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito. Inoltre la Cassazione ha sottolineato che il notaio non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, in quanto il contenuto essenziale della sua prestazione professionale è il dovere di consiglio, che peraltro ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche, che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio, ad es., che una vendita immobiliare possa risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile trasferito; tale contenuto – però - non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza, come la solvibilità del compratore nella vendita con pagamento dilazionato del prezzo, o l'inesistenza di vizi della cosa.

La Corte ha perciò concluso che il notaio, per adempiere al suo mandato professionale, non poteva limitarsi a suggerire la trascrizione del preliminare, ma avrebbe dovuto chiarire alle parti gli ulteriori adempimenti al fine di garantire la sicurezza dell'operazione in relazione al lungo termine pattuito.

Avv. Mattia Tacchini
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