LegalNews: Ristrutturazione edilizia: garanzia decennale?

Come noto, nell’ambito del contratto di appalto il codice civile prevede due distinte forme di garanzia, che di seguito esamineremo brevemente.

L’art. 1667 c.c. sancisce che l'appaltatore è tenuto alla garanzia per qualsiasi difformità o vizio dell'opera, salvo che il committente abbia accettato l'opera e le difformità o i vizi fossero a lui noti o riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore. Per attivare tale garanzia il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo che l'appaltatore abbia riconosciuto le difformità o i vizi oppure che li abbia occultati. Tale azione si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.

L’art. 1669 c.c., invece, prevede una garanzia ulteriore a fronte di vizi di entità rilevante, tali da causare il pericolo di crollo dell’opera realizzata oppure da compromettere la funzionalità globale del fabbricato. Tale articolo dispone che, in caso di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se - nel corso di dieci anni dal compimento - l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché la problematica venga denunziata entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente ad incardinare l’azione di garanzia si prescrive, una volta formulata la denunzia, in un anno da quest’ultima.

Le differenze intercorrenti tra le due azioni che rilevano ai nostri fini sono principalmente due:
1. l’art. 1667 c.c. contempla vizi o difformità di qualsiasi entità, purché apprezzabile, mentre l’art. 1669 c.c. ha ad oggetto solo le problematiche che possano causare il crollo – totale o parziale – dell’edificio o comunque gravi vizi, ossia quelli che possono compromettere la funzionalità globale del fabbricato;
2. l’azione di cui all’art. 1667 c.c. si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera, mentre quella di cui all’art. 1669 in dieci anni.

L’applicabilità alle ristrutturazioni della garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. – e quindi della relativa azione –è stata posta in dubbio da una parte della giurisprudenza della Cassazione, che riteneva tale azione applicabile solo ai casi di nuova edificazione oppure di ricostruzione di un edificio, legittimando l’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.

Sul punto le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno premesso che anche opere più limitate rispetto a nuove edificazioni o ricostruzioni, come quelle aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare, possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella porzione riparata o modificata, quanto in quella diversa e preesistente risulti comunque coinvolta dagli interventi per ragioni di statica.

La Suprema Corte ha poi proseguito formulando una elencazione di quei difetti che, nella propria giurisprudenza, sono stati riconosciuti come rientranti nel concetto di “gravi difetti”, ossia idonei a compromettere la funzionalità globale dell’opera. Ha elencato i difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione; le opere di pavimentazione e di impiantistica; le infiltrazioni d'acqua o di umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione; un ascensore panoramico esterno ad un edificio; l'inefficienza di un impianto idrico; l'inadeguatezza recettiva d'una fossa biologica; l'impianto centralizzato di riscaldamento; il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell'edificio; il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria; infiltrazioni di acque luride.

Ciò premesso, la Suprema Corte ha concluso per l’applicabilità anche alle ristrutturazioni edilizie della garanzia di cui all’art. 1669 c.c., purché – ovviamente – ne ricorrano concretamente i presupposti: le Sezioni Unite hanno infatti affermato che nei casi sopra menzionati, avendo come parametro la compromissione del godimento dell'immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova oppure una costruzione oggetto di ristrutturazione. La Corte ha infatti rilevato che nella propria giurisprudenza si è assistito all’ampliamento dell’ambito di applicazione della garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. anche a quegli interventi che non riguardano l’edificazione dell’immobile, bensì riguardano elementi (come quelli sopra elencati) complementari dell’edificio: considerata tale prospettiva deve ritenersi, a maggior ragione, che quando l'opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio (come, appunto, una ristrutturazione), anche se non in una nuova costruzione, l'art. 1669 c.c. sia ugualmente applicabile.

Dopo l’intervento delle Sezioni Unite, perciò, può ritenersi che – sussistendone i presupposti – anche in caso di ristrutturazione potrà trovare applicazione l’art. 1669 c.c. e la garanzia decennale da esso prevista.

Avv. Mattia Tacchini
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