LegalNews: Locazione commerciale e determinazione del canone

La Suprema Corte, con la recente sentenza n. 22909 del 11.11.2016, ha esaminato il tema della determinazione, nelle locazioni commerciali, del canone in modo differenziato nel tempo e crescente.

Come noto, il tema della determinazione del canone è - tanto più nei contratti di locazione ad uso commerciale di un immobile – molto sentito: tra i principali costi fissi che devono essere sostenuti da un imprenditore oppure da un commerciante, infatti, vi è proprio quello per ottenere la disponibilità del locale nel quale svolgere la propria attività.

Considerato che il momento dell’avvio dell’attività (la c.d. fase di startup) è sicuramente quella più onerosa per l’imprenditore oppure per il commerciante, sovente accade che le parti pattuiscano un canone di locazione - per l’immobile nel quale dovrà essere svolta l’attività - che risulti differenziato nel tempo e, presumibilmente, crescente.

In altri termini il locatore, consapevole della necessità per l’imprenditore o per il commerciante di avviare l’attività presumibilmente da zero, individuando il proprio target di clientela e la propria nicchia di mercato, con un’apposita clausola contrattuale agevola il conduttore: con essa si prevede – per un primo periodo (della durata di uno o più anni, tipicamente) - un canone più basso, per poi concordare nel contratto un suo innalzamento decorso un determinato lasso di tempo, presumibilmente quanto l’attività imprenditoriale o commerciale sarà decollata. Il tutto, ovviamente, mantenendo la durata minima del contratto di locazione commerciale di sei anni più ulteriori sei prevista dagli artt. 27 e 28 della L. n. 392/1978.

Ciò premesso, la giurisprudenza è stata spesso chiamata a pronunciarsi relativamente alla validità di clausole di determinazione del canone di locazione del tipo di quelle sopra indicate, in quanto potenzialmente in contrasto con l’art. 79 della L. n. 392/1978, il quale sancisce – ad esempio – la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla menzionata legge ovvero ad attribuirgli ogni altro vantaggio che risulti in contrasto con essa.

Sul punto, la Suprema Corte ha puntualizzato che, in ossequio al principio generale della libera determinabilità del canone di locazione per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con la quale venga pattuito il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto. Tale pattuizione può essere raggiunta: in primo luogo, mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; in secondo luogo, per mezzo del frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; in terzo luogo, correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti predeterminati e ritenuti influenti dalle parti sull'equilibrio economico del contratto.

Avv. Mattia Tacchini
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