LegalNews: Debito condominiale ed esecuzione nei confronti dei singoli condomini

Con la recente Sentenza n. 22856/2017 la Cassazione ha preso in esame il tema dell’aggredibilità del patrimonio dei singoli condomini per le obbligazioni condominiali.

Il caso sottoposto all’esame della Suprema Corte è il seguente: un’azienda, che vantava un credito nei confronti di un condominio per opere realizzate presso lo stesso, richiedeva l’emissione di un decreto ingiuntivo; successivamente agiva nei confronti di alcuni condomini per l’intera somma, senza suddivisione del debito in proporzione alle quote millesimali di ciascuno.

I condomini proponevano opposizione nei confronti dell’atto di precetto: essa veniva accolta sia in primo che in secondo grado, in quanto i giudici di merito ritenevano che fosse onere del creditore procedente provare la quota millesimale di ciascun condomino ai fini della suddivisione dell’obbligazione tra i proprietari dei singoli appartamenti e, in mancanza, l’atto di precetto dovesse essere ritenuto radicalmente inefficace. La società creditrice, perciò, ricorreva per cassazione: riteneva infatti che, una volta escluso che la responsabilità dei singoli condomini potesse estendersi all'intera obbligazione del condominio e al contempo stabilito che essa era invece limitata alla quota di partecipazione al condominio di ciascuno di essi, non potesse essere addossato al creditore procedente l’onere di provare la quota millesimale di ciascun creditore escusso.

La Cassazione ha preso le mosse dal proprio orientamento, che può essere riassunto come segue: in primo luogo, l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava sui singoli condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, e non in solido per l'intero sugli stessi; in secondo luogo, il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, anche contro i singoli condomini; infine, per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo ed il precetto al singolo condomino.

Ciò premesso, la Suprema Corte ha affermato che va certamente escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (spesso per importi esigui), ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini.

La Cassazione ha concluso che l'utilizzabilità del titolo esecutivo nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sé esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini. Per quanto attiene alla misura della rispettiva quota millesimale, deve invece ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante: il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota.

Sul punto, peraltro, è necessario sottolineare che l’art. 63 disp. att. c.c., modificato successivamente ai fatti in esame, oggi espressamente sancisce che l’amministratore del condominio è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; a fronte di questo adempimento, i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Avv. Mattia Tacchini
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