LegalNews: Vendita di bene immobile: vizio riconoscibile e garanzia

Con la recente sentenza n. 22699/2017 la Cassazione ha preso in esame il tema della garanzia in caso di riconoscibilità del vizio di un immobile oggetto di compravendita.

Come noto, in caso di compravendita ai sensi dell’art. 1491 c.c. non è dovuta la garanzia sul bene venduto se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; al contempo, la garanzia non è dovuta nemmeno se i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore, salvo - in quest’ultimo caso - che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Si comprende agevolmente la ragione che ha spinto il Legislatore a prevedere la norma sopra indicata: nel caso in cui il compratore di un bene sia a conoscenza di un vizio di esso, si presume che abbia inteso acquistarlo nello stato in cui si trovava, pur conoscendo la presenza del difetto.

Il caso sottoposto alla Suprema Corte verte proprio in tema di garanzia per i vizi di un bene conosciuti dall’acquirente al momento dell’acquisto. Due coniugi, infatti, dopo aver acquistato un immobile al piano terra dello stabile condominiale nel quale si trovava la loro abitazione, convenivano in giudizio la parte venditrice per sentirla condannare al risarcimento del danno che essi affermavano di aver patito a causa della necessità di dover ripristinare l’impianto idrico dopo l’acquisto dell’appartamento.

In primo grado il tribunale competente accoglieva la domanda degli attori, mentre la corte d’appello riformava la sentenza di primo grado rigettando la domanda degli acquirenti, in quanto riteneva che questi ultimi fossero stati perfettamente a conoscenza del vizio al momento dell’acquisto; essi, perciò, ricorrevano per cassazione.

Sul punto la Suprema Corte ha sottolineato che la corte d’appello aveva correttamente rilevato la risalente esistenza (di vari anni) del lamentato vizio e la perfetta conoscibilità dello stesso da parte degli acquirenti; questi ultimi, infatti, erano condomini dello stabile nel quale si trovava l’immobile compravenduto, tanto che avevano addirittura concorso a deliberare il conferimento di un incarico tecnico per l'accertamento proprio delle perdite d'acqua dell’appartamento al piano terra.

Né, alla luce di tale circostanza, la Corte ha correttamente ritenuto sussistente un atteggiamento della venditrice consistito nella chiusura delle saracinesche e capace di evitare lo "scatenarsi del problema" e, quindi, l'evidenziazione delle già note condizioni dell'impianto.

La Cassazione, perciò, ha confermato la pronuncia della corte d’appello, rigettando il ricorso degli acquirenti.

Avv. Mattia Tacchini
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