LegalNews: Condominio: riparazione del lastrico solare e ripartizione fra tutti i condomini

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 4183/2017 ha esaminato la questione della derogabilità dei criteri civilistici di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare ad opera del regolamento di condominio.

Come noto il lastrico solare è la superficie piana posta alla sommità dell'edificio condominiale che, presentandosi come una terrazza, svolge altresì la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari. Esso può costituire una parte comune dell’edificio e, quindi, essere utilizzato da tutti i condomini oppure essere in proprietà esclusiva di uno di essi.

Per quanto concerne la ripartizione tra i condomini delle spese per la riparazione del lastrico solare in proprietà esclusiva di uno o più condomini, l’art. 1126 c.c. stabilisce una regola derogatoria rispetto al principio generale: invece che ricorrere alla ripartizione di tali spese tra tutti i condomini in modo proporzionale ai millesimi di ciascuno di essi, la disposizione citata prevede che i condomini che ne hanno l'uso esclusivo contribuiscano per un terzo nella spesa, mentre la restante parte venga posta a carico dei condomini dell'edificio o della parte di questo coperta dal lastrico solare proporzionalmente ai millesimi di ciascuno di essi.

Il caso sottoposto all’esame della Suprema Corte verte proprio in materia di lastrico solare: in un condominio dotato di una peculiare forma a “T”, il regolamento condominiale (di tipo contrattuale, ossia adottato dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti) prevedeva una deroga al criterio di ripartizione delle spese per la riparazione di tale elemento architettonico, ricorrendo al principio generale della ripartizione proporzionale ai millesimi di ciascuno dei condomini.

Un condomino proprietario di un appartamento al terzo piano dello stabile impugnava due delibere assembleari concernenti proprio la ripartizione delle spese relative alla impermeabilizzazione e al rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino, nonché la somma necessaria per il risarcimento del danno subito dal condomino proprietario dell'appartamento sottostante per alcune infiltrazioni di acqua provenienti da tale copertura.

Il tribunale chiamato a decidere in merito alla impugnazione di tali delibere assembleari, che ripartivano le spese relative tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di ciascuno - come previsto dal regolamento condominiale - invece di applicare l’art. 1126 c.c., accoglieva la domanda attorea, annullando le delibere; la corte d’appello, invece, riteneva applicabile l’art. 1126 c.c., ritenendo che i relativi costi andassero posti a carico solo dei condomini che si trovavano nella colonna immediatamente sottostante il lastrico solare in questione, in quanto solo essi fruivano della sua funzione di copertura.

La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sul punto, ha affermato che il regolamento c.d. contrattuale ben può derogare alla normativa civilistica in tema di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare: più nel dettaglio, la Cassazione ha rilevato che la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

Avv. Mattia Tacchini
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